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Immobilienkäufer hatten große Hoffnungen auf die Leitzinssenkung der EZB gesetzt. Doch wider Erwarten steigen die Bauzinsen weiter. Die entscheidende Frage heißt jetzt: Kaufen oder warten?
Der interessante Artikel erschien am 5.7. im Handelsblatt. Klicken Sie hier, um den Artikel zuzugreifen.
Die bulwiengesa ist eines der größten unabhängigen Beratungs- und Analyse- und Bewertungsunternehmen für die Immobilienbranche in Deutschland. Kürzlich wurde der aktuelle Immobilienindex herausgegeben, der die Entwicklung in der Immobilienwirtschaft der letzten Jahre und Jahrzehnte darstellt und dabei zu dem Ergebnis kommt, dass eine Stagnation zu verzeichnen ist. Dies gilt allerdings nicht für die Mietentwicklung (ausgenommen sind gewerbliche Mieten, insbesondere für Einzelhandelsimmobilien). Dennoch lässt der Index einige Lichtblicke für das Jahr 2024 zu.
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Die Immobilienwirtschaft ist derzeit von wirtschaftlicher Stagnation, komplexer Kreditvergabe und Kaufkraftverlusten der privaten Haushalte betroffen. Es werden Projektverschiebungen, aufgelassene Projektareale oder sogar Insolvenzen gemeldet. So zeigt der bulwiengesa-Immobilienindex, dass im Jahr 2023 nach 18 Jahren nominalem Wachstums keine weitere nominale Steigerung registriert wird. Erschwerend kommen die historisch hohen Baukosten und Personalengpässe hinzu, die einem spontanen Hochfahren der Bauaktivität entgegenwirken. Die Daten von 2023 zeigen jedoch, dass trotz Krise Lichtblicke sichtbar sind und weiterhin gebaut wird.
Die wichtigsten Ergebnisse:
Ausführlichere Informationen sind in der Broschüre sowie in der Pressemitteilung verfügbar.
Quelle: Bulwiengesa
Werfen Sie einen Blick auf den Bulwiengesa-Immobilienindex 2024
Der Abwärtstrend bei Immobilien scheint ein Ende zu haben. Dies lassen Rückschlüsse auf die Zahlen aus dem letzten Quartal 2023 zu. Zwar liegen die Preise immer noch – im Vergleich zum Jahr 2022 – niedriger, dennoch ist im Jahr 2024 laut Wirtschaftsforscher eher mit einer leichten Preissteigerung zu rechnen. Von sprunghaften Steigerungen ist allerdings nicht auszugehen, sondern eher von einer schrittweisen „Erholung“.
»Auch vor dem Hintergrund der für das Jahr 2024 erwarteten weiteren Zinssenkungen für Immobiliendarlehen, starken Mietpreisanstiegen und positiven Einkommensentwicklungen privater Haushalte ist damit zu rechnen, dass der Kaufmarkt in eine Phase der Normalisierung eintritt«, sagt das IW voraus. Die Transaktionszahlen dürften sich wieder erhöhen. Mit einer sprunghaften Rückkehr zu den sehr hohen Transaktionsvolumina bis zum Jahr 2021 sei gleichwohl nicht zu rechnen. »Vielmehr ist der Markt auf dem Weg, eine schrittweise Erholung zu vollziehen.«
Quelle des Artikels: Spiegel Wirtschaft
Der rasante Anstieg von Zinsen ab dem Jahr 2022 hat die seit Jahren gestiegenen Preise auf dem Berliner Immobilienmarkt schlagartig in den Boden fallen lassen. Preisrückgänge von bis zu 40% waren allein im Jahr 2022 bis 2023 üblich. Bis zum Jahresende 2023 hat sich an dieser Entwicklung nicht viel geändert. Allerdings ist auf dem Zinsmarkt aktuell eine leichte Entspannung bemerkbar, zumindest scheint sich der Zinssatz allmählich preisstabil einzupendeln.
Dies deutet darauf hin, dass ab diesem Jahr voraussichtlich auch wieder Investoren eine bessere Planungssicherheit für Ankäufe auf dem Berliner Markt haben werden.
Die Berliner Volksbank als eine der größte Genossenschaftsbanken hat eine Studie erstellt, wie teuer die Ertüchtigung von Berliner Bestandsgebäuden zum Erreichen der Klimaneutralität wird. 27% des Berliner Bestandes müsste saniert oder in der Heizungsart umgebaut werden, um die Energieeffizienzklasse D zu erreichen. Kalkuliert man Altbauten vor 1949 dazu, wären es gar 45%. Die errechnete Gesamtsumme beläuft sich auf ca. 41,3 Milliarden EUR, was umgerechnet rund 363 EUR pro Quadratmeter ausmacht.
Welche Maßnahmen ergriffen werden sollten, kann anhand der Studie herausgefunden werden.
Den lesenswerten Bericht samt Studie finden Sie auf dieser Webseite:
https://www.berliner-volksbank.de/firmenkunden/business-spot-magazin/immobilien-und-erneuerbare-energien/so-teuer-wird-klimaneutralitaet.html
Quelle: Berliner Volksbank
Ist nach der Wohnungsüberlassung Wohneigentum begründet und das Wohnungseigentum veräußert worden, kann sich der Erwerbende auf berechtigte Interessen (Eigenbedarf und Hinderung an der angemessenen wirtschaftlichen Verwertung) erst nach Ablauf der Kündigungssperrfrist berufen (§ 577a Abs. 1 BGB).
Bis zum 30.09.2023 gilt aufgrund der Kündigungsschutzklausel-Verordnung vom 13. August 2013 (GVBl. Seite 488) für ganz Berlin eine Kündigungssperrfrist von zehn Jahren nach Umwandlung einer Mietwohnung in eine Eigentumswohnung und anschließender Veräußerung. Dieser Schutz wird ab dem 1.10.2023 für weitere zehn Jahre aufgrund der neuen Kündigungsschutzklausel-Verordnung vom 13. Juni 2023 (GVBl. Seite 228) fortgeführt.
Die Jahresfrist des erweiterten Kündigungsschutzes beginnt mit dem Zeitpunkt der ersten Veräußerung der umgewandelten Wohnung und der Eintragung des neuen Eigentümers im Grundbuch.
Quelle: Land Berlin
Der Bezirk Berlin-Neukölln hat im eigenen Bezirk in der Weichselstraße 52 ein gesetzliches Vorkaufsrecht geltend gemacht. Ursprünglich wurde durch das BVerwG geurteilt, dass ein Vorkaufsrecht nicht allein dadurch begründet werden kann, dass der Wechsel des Eigentums eine Mieterhöhung zur Folge haben kann, wohl aber, wenn sich das Gebäude in einem „so mangelhaften Zustand“ befindet, dass das Land oder die Kommune per Vorkaufsrecht eingreifen muss.
In der Pressemitteilung heißt es hierzu:
Das Bezirksamt Neukölln hat sein Vorkaufsrecht für das Haus Weichselstraße 52 ausgeübt. Die Städtische Wohnungsbaugesellschaft STADT UND LAND soll das Haus mit 21 Wohnungen und zwei Gewerbeeinheiten übernehmen. Der ursprüngliche Käufer hat die Unterzeichnung einer Abwendungsvereinbarung mit dem Bezirk abgelehnt, kann diese aber noch bis zum Fristende abgeben.
Es handelt sich um die erste Ausübung eines solchen Vorkaufsrechts, seit das Bundesverwaltungsgericht mit Urteil vom 09.11.2021 die bis dahin übliche und von Vorinstanzen bestätigte Vorkaufspraxis für unrechtmäßig erklärt hat. Mit dem Urteil ist die Zahl der Fälle, in denen das Vorkaufsrecht noch ausgeübt werden kann, stark eingeschränkt worden – nämlich auf Objekte mit Missständen und Mängeln oder solche mit überwiegendem Leerstand. Das Bezirksamt Neukölln hat ein Konzept für die Ausübung des Vorkaufsrechts bei diesen sogenannten Problemimmobilien entwickelt und konnte es nun anwenden.
Jochen Biedermann, Bezirksstadtrat für Stadtentwicklung, Umwelt und Verkehr: „Ich freue mich mit den Mieter:innen über die Ausübung des Vorkaufsrechts. Die letzten Wochen und Monate waren eine anstrengende Zeit. Mein Dank gilt den Senatsverwaltungen für Stadtentwicklung und für Finanzen, der STADT UND LAND sowie allen am Verfahren Beteiligten. Die Ausübung ist allerdings in erster Linie den engagierten Kolleg:innen im Stadtentwicklungsamt zu verdanken, die jene kleinen Spielräume genutzt haben, die uns das Gesetz noch gibt.
Der Staat muss eingreifen können, wenn Mietshäuser den Eigentümer wechseln und allen völlig klar ist, dass aus bezahlbaren Wohnungen in ein paar Jahren möblierte Appartements mit befristeten Mietverträgen gemacht werden. Wir dürfen nicht nur zuschauen, wenn sich im Bestand nach und nach kein Normalverdiener und keine Normalverdienerin mehr eine Wohnung leisten kann. Deshalb muss die Bundesregierung handeln und das Mietrecht reformieren sowie den Kommunen wieder ein Vorkaufsrecht an die Hand geben, das nicht nur bei kaputten und leeren Häusern greift.“
Quelle: Land Berlin
Viele Experten haben im Voraus davor gewarnt, nun ist es amtlich. Das Bundesverfassungsgericht hat am frühen Donnerstagmorgen des 15.04.2021 über die Normenkontrollklage von Union und FDP entschieden, dass das Land Berlin nicht befugt ist, Gesetze zu erlassen, die die Miethöhe regeln.
Mehr hierzu erfahren Sie auch im folgenden Tagesspiegelartikel.
https://www.tagesspiegel.de/berlin/bundesverfassungsgericht-hat-entschieden-berliner-mietendeckel-verstoesst-gegen-das-grundgesetz-und-ist-nichtig/27096414.html
Oft wurde bereits in den Medien das Thema angesprochen: Was passiert, wenn der Mietendeckel kippt? Tatsache ist, dass der Vermieter gegenüber Mietern, die ihre Miete „gedeckelt“ haben, einen Nachzahlungsanspruch geltend machen kann. Mieter, die dem nicht nachkommen (können) verlieren im schlimmsten Fall ihre Wohnung.
Nach einem Bericht der Berliner Morgenpost, legen nur 41 % der Mieter, die diesen Anspruch geltend gemacht haben, das Geld für den Fall der Fälle zurück, dass sie s ggf. nachzahlen müssen. Der Rest vertraut hingegen auf den Bestand des Mietendeckels (siehe hier).
Einen ausführlichen Artikel zum Thema hat die Berliner Zeitung veröffentlicht. „Wer sich nur auf den Mietendeckel verlässt, läuft Gefahr, die gesamte Mietendeckelersparnis zurückzahlen zu müssen, wenn dieser vom Bundesverfassungsgericht im Sommer 2021 gekippt werden sollte“, warnt Daniel Halmer, der Geschäftsführer von Conny. „Wer dann die Ersparnis nicht an den Vermieter zurückzahlen kann, ist im Mietrückstand und kann im schlimmsten Fall seine Wohnung verlieren.“ Den gesamten Artikel können Sie hier lesen.
Wer in einer Stadt wie Berlin auf Wohnungssuche ist, wird es nicht leicht haben. Seit Einführung des Mietendeckels sind Angebote in den Immobilienportalen signifikant gesunken. Gleichzeitig sind auch leicht sinkende Mieten zu verzeichnen, die aber nicht unbedingt auf die Einführung des Mietendeckels, sondern auf Verschärfungen der Mietpreisbremse zurückzuführen sind.
Einen kurzen Einblick liefert ein Artikel aus dem RBB:
https://www.rbb24.de/politik/beitrag/2021/02/berlin-mietendeckel-ein-jahr-wohnen-mieten.html
