Category Archives: Umwandlungsverbot

30Sep/23

Erweiterter Kündigungsschutz bei Umwandlung

Ist nach der Wohnungsüberlassung Wohneigentum begründet und das Wohnungseigentum veräußert worden, kann sich der Erwerbende auf berechtigte Interessen (Eigenbedarf und Hinderung an der angemessenen wirtschaftlichen Verwertung) erst nach Ablauf der Kündigungssperrfrist berufen (§ 577a Abs. 1 BGB).

Bis zum 30.09.2023 gilt aufgrund der Kündigungsschutzklausel-Verordnung vom 13. August 2013 (GVBl. Seite 488) für ganz Berlin eine Kündigungssperrfrist von zehn Jahren nach Umwandlung einer Mietwohnung in eine Eigentumswohnung und anschließender Veräußerung. Dieser Schutz wird ab dem 1.10.2023 für weitere zehn Jahre aufgrund der neuen Kündigungsschutzklausel-Verordnung vom 13. Juni 2023 (GVBl. Seite 228) fortgeführt.

Die Jahresfrist des erweiterten Kündigungsschutzes beginnt mit dem Zeitpunkt der ersten Veräußerung der umgewandelten Wohnung und der Eintragung des neuen Eigentümers im Grundbuch.

Quelle: Land Berlin

25Sep/23

Berlin Neukölln macht wieder Vorkaufsrecht geltend

Der Bezirk Berlin-Neukölln hat im eigenen Bezirk in der Weichselstraße 52 ein gesetzliches Vorkaufsrecht geltend gemacht. Ursprünglich wurde durch das BVerwG geurteilt, dass ein Vorkaufsrecht nicht allein dadurch begründet werden kann, dass der Wechsel des Eigentums eine Mieterhöhung zur Folge haben kann, wohl aber, wenn sich das Gebäude in einem „so mangelhaften Zustand“ befindet, dass das Land oder die Kommune per Vorkaufsrecht eingreifen muss.

In der Pressemitteilung heißt es hierzu:

Das Bezirksamt Neukölln hat sein Vorkaufsrecht für das Haus Weichselstraße 52 ausgeübt. Die Städtische Wohnungsbaugesellschaft STADT UND LAND soll das Haus mit 21 Wohnungen und zwei Gewerbeeinheiten übernehmen. Der ursprüngliche Käufer hat die Unterzeichnung einer Abwendungsvereinbarung mit dem Bezirk abgelehnt, kann diese aber noch bis zum Fristende abgeben.

Es handelt sich um die erste Ausübung eines solchen Vorkaufsrechts, seit das Bundesverwaltungsgericht mit Urteil vom 09.11.2021 die bis dahin übliche und von Vorinstanzen bestätigte Vorkaufspraxis für unrechtmäßig erklärt hat. Mit dem Urteil ist die Zahl der Fälle, in denen das Vorkaufsrecht noch ausgeübt werden kann, stark eingeschränkt worden – nämlich auf Objekte mit Missständen und Mängeln oder solche mit überwiegendem Leerstand. Das Bezirksamt Neukölln hat ein Konzept für die Ausübung des Vorkaufsrechts bei diesen sogenannten Problemimmobilien entwickelt und konnte es nun anwenden.

Jochen Biedermann, Bezirksstadtrat für Stadtentwicklung, Umwelt und Verkehr: „Ich freue mich mit den Mieter:innen über die Ausübung des Vorkaufsrechts. Die letzten Wochen und Monate waren eine anstrengende Zeit. Mein Dank gilt den Senatsverwaltungen für Stadtentwicklung und für Finanzen, der STADT UND LAND sowie allen am Verfahren Beteiligten. Die Ausübung ist allerdings in erster Linie den engagierten Kolleg:innen im Stadtentwicklungsamt zu verdanken, die jene kleinen Spielräume genutzt haben, die uns das Gesetz noch gibt.

Der Staat muss eingreifen können, wenn Mietshäuser den Eigentümer wechseln und allen völlig klar ist, dass aus bezahlbaren Wohnungen in ein paar Jahren möblierte Appartements mit befristeten Mietverträgen gemacht werden. Wir dürfen nicht nur zuschauen, wenn sich im Bestand nach und nach kein Normalverdiener und keine Normalverdienerin mehr eine Wohnung leisten kann. Deshalb muss die Bundesregierung handeln und das Mietrecht reformieren sowie den Kommunen wieder ein Vorkaufsrecht an die Hand geben, das nicht nur bei kaputten und leeren Häusern greift.“

Quelle: Land Berlin

24Feb/21

Das neue „Umwandlungsverbot“

Das klassiche Aufteilungsgeschäft erfährt neue Hürden. Ein neues Gesetz zur Aufteilung von Mehrfamilienhäusern oder Wohn- und Geschäftshäusern kann bereits im März 2021 in Kraft treten. Das Gesetz soll vor Verdrängung von Mietern schützen. Der IVD schreibt hierzu:

In das Baugesetzbuch (BauGB) soll durch das sogenannte Baulandmobilisierungsgesetzes eine Reglung eingefügt werden, durch die die Aufteilung von bestehenden Mehrfamilienhäusern in Eigentumswohnungen unter einen Genehmigungsvorbehalt gestellt wird.

Die 1. Lesung des Gesetzes im Bundestag wird voraussichtlich in der kommenden Woche stattfinden. Möglicherweise wird das Gesetz bereits im März in Kraft treten.

Wer vorhat, seine Immobilie in Eigentumswohnungen aufzuteilen, muss sich daher beeilen. Die Regelung gilt nur in Gebieten mit angespannten Wohnungsmärkten, die von der jeweiligen Landesregierung durch eine Verordnung als solche bestimmt sind. Zwar wird die Vorschrift erst wirksam, wenn die Landesregierung die entsprechend Verordnung erlassen hat. In diesem Augenblick tritt jedoch eine Grundbuchsperre in Kraft. Denn nach § 250 Abs. 5 BauGB – E darf das Grundbuchamt die Eintragungen in das Grundbuch nur vornehmen, wenn ihm die Genehmigung nachgewiesen ist. Es nützt also nichts, wenn man vor Erlass der Verordnung die Teilungserklärung und Eintragungsbewilligung beim Grundbuchamt eingereicht hat. Geschützt ist man erst, wenn das Grundbuchamt die Eintragung vor Erlass der Verordnung vorgenommen hat.